横浜地方裁判所 平成元年（ワ）３１５号 判決 1989年9月07日
主文
被告（反訴原告）は、原告（反訴被告）らそれぞれに対し、五七〇万円（合計一一四〇万円）及びこれに対する平成元年二月二一日から支払ずみまで年六分の割合による金員を支払え。
被告（反訴原告）の請求を棄却する。
訴訟費用は、全部被告（反訴原告）の負担とする。
この判決は、第一項につき、仮に執行することができる。
事実
第一 申立
一 本訴請求の趣旨
１ 主文一項同旨
２ 訴訟費用は被告（反訴原告、以下単に「被告」という。）の負担とする。
３ 仮執行宣言
二 請求の趣旨に対する答弁
１ 原告（反訴被告、以下単に「原告」という。）らの請求をいずれも棄却する。
２ 訴訟費用は原告らの負担とする。
三 反訴請求の趣旨
１ 原告らは、被告に対し、別紙物件目録記載の不動産（マンションの一室及びその敷地の共有持分であるので、以下「本件建物」という。）の引渡を受けるのと引換に各自二七〇〇万円を支払え。
２ 反訴費用は原告らの負担とする。
３ 仮執行宣言
四 請求の趣旨に対する答弁
１ 被告の請求を棄却する。
２ 反訴費用は被告の負担とする。
第二 主張
（本訴）
一 請求原因
１ 被告は、食料品、衣料品の販売を業とする株式会社である。
２ 原告らは、被告から、昭和六三年一〇月二八日本件建物を左記の約定で買い受けた（以下「本件契約」という。）。
（一） 代金 三二〇〇万円
（二） 代金支払方法 契約締結時五〇〇万円、平成元年一月三一日二七〇〇万円を支払う。
（三） 契約の解除による違約金の定め
売買代金額の二〇パーセントとする。
３ 原告らは、被告に対し、本件契約締結日に五〇〇万円を支払った。
４ 本件契約締結後、本件建物において、被告代表取締役矢口明紘（以下「被告代表者」という。）の妻が昭和五七年一〇月一四日縊首自殺していた事実が判明した。
原告らは、右建物を居住用に買い受けたものであり、そのようないわくつきの物件であれば、絶対に購入しなかったものである。原告らは、ただちに仲介業者である住友不動産販売株式会社横浜営業センター（以下「住友不動産販売」という。）に対し、その事実を確かめたところ、同社の担当者もその事実を事前に知らされていなかったとのことで困惑していた。住友不動産販売は、円満解決のために売主である被告代表者が手付金を返還することによる解決を図ったが、被告会社代表者は自殺の事実を認めたが、法的に返還義務はないとの主張をしている。
建物内で自殺者が出たような場合は、建物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景の一であり、右により住み心地の良さを欠くに至り、このことに合理性があると判断される場合であるから、隠れた瑕疵に該当するものであり、売買契約の際、売主は、買主へ重要事項として説明義務があるものである。
５ 原告らは、平成元年二月二〇日送達の本訴状で本件契約を解除した。
６ 右のとおり、原告らは、被告に対し、前記違約金条項に基づき売買代金の二〇パーセントに相当する六四〇万円及び既に支払った手付金五〇〇万円の合計一一四〇万円（原告らそれぞれにつき五七〇万円）の請求権がある。
よって、原告らは、被告に対し、本件契約解除にともなう原状回復及び違約金請求権にもとづき、原告らそれぞれにつき五七〇万円（合計一一四〇万円）及びこれに対する訴状送達の日の翌日である平成元年二月二一日から支払ずみまで商事法定利率である年六分の割合による遅延損害金の支払を求める。
二 請求原因に対する認否
１ 請求原因１から３までの事実は認める。
２ 同４の事実中、被告代表者の当時の妻が本件建物で縊首自殺したことは認め、その余は否認する。
被告代表者の妻であった矢口美佐子（以下「亡美佐子」という。）は、昭和五七年一〇月一四日自殺した。しかし、その後、被告代表者は、再婚し、平成元年一月三一日まで六年三ヶ月にわたって被告代表者、妻南、長男智大、次男勝啓の四名が平和な家族生活を送ってきたものである。したがって、本件契約締結の際、売主の義務として六年以上も前に妻が自殺した事実を告げる義務はない。
（一） 原告らの主張は隠れた瑕疵には該当しない。
（１） 瑕疵担保責任というのは、基本的には、本件のように特定物の売買の場合で、その特定物に隠れたる瑕疵がある場合、有償契約当事者相互間の公平を帰する観点から債務不履行がないのに売主に課した法定責任である。そこで、この立法趣旨から瑕疵の有無は、以下の観点から判断されなければならない。
第一に、瑕疵担保責任は、交換価値の減少を理由とするものであるから、一般取引界を標準とし、客観的合理的に価値減少が認められる場合でなければならない。したがって、瑕疵の定義は、「目的物の使用収益に障害が生ずる程度に、品質、性能を欠くものであること」であり、実際に使用収益に障害が生じる場合であることが必要である。つまり、原則として、買主の主観的感情的欠陥は、瑕疵とは認められない。ただし、その主観的感情的欠陥が取引界において、交換価値の減少として客観的に評価される場合のみ、例外的に認め得る場合があるにすぎない。
第二に、瑕疵担保責任は、債務不履行がないのに、売主に無過失責任を課するものであるから、交換価値の減少を招くほど著しい欠陥でなければならない。
第三に、売買の目的物の特性が十分考慮されなければならない。本件は、中古マンションの売買である。人がそこで生活していた以上、その過程では、人の忌むべき出来事が起こることは避けられない。また、人は、だれしもいつかは死亡するものである。したがって、死者が出た歴史を持つマンションかもしれないことは買主の方で当然予想できる事柄なのである。本件建物は、大都市にあり、しかも一戸建ではなく、マンションである。人の出入りが激しく隣の人がどういう人なのか何をしている人なのか関心がないのが通常である。したがって、隣人の心理に与える影響の程度及び期間は、田舎で転出入の少ない一戸建の場合よりも小さい。常に居住者が入れ替わるので、その事件を知っている人は次第に少なくなり、新しく入居する人は生活をしやすい。そこで、人の出入りが激しい大都会では、本件のように、自殺後六年三ヶ月という時の経過は重視されるべきである。
（２） 本件建物は、被告代表者が昭和五七年九月末日ころ家族四人で入居を開始した。本件建物は、昭和五九年一〇月一一日最終的に完成したため、被告代表者とその家族が入居したころは、まだ約三分の二の二四世帯ぐらいしか入居していなかった。亡美佐子は、障害児である長男の教育に悩み、引越の苦労が重なってノイローゼとなり、入居して約二週間後に、同年一〇月一四日に自殺したが、被告代表者は、昭和五九年五月再婚し、本件建物で平穏な家庭生活を送っていた。そして、新居を建築したので、転居することになり、平成元年一月三一日転居した。
右のように、亡美佐子は、入居して二週間後に死亡していること、その後、被告代表者は、再婚して平和な家庭生活を送ってきたこと、転居まで六年三ヶ月を経過していること、転居の目的は新築家屋に移転するためであること、六年三ヶ月を経た今日、事故当時に入居していたマンションの居住者の半数あまりが転居していること、以上の事実から、本件主観的感情的欠陥は、通常人の使用収益に耐えない、つまり瑕疵担保責任における交換価値の減少とは評価できない内容の事由である。
（二） 解除原因に当たらない。
かりに、本件建物に瑕疵があるとしても、本件契約の目的は居住の用に供するマンションを提供することであって、契約の目的を達し得ないほど重要なものではなく、解除することができない。
（三） 違約金規定の適用はない。
原告らは、特定物の瑕疵を主張しているのであるから、債務不履行責任の問題ではなく、違約金の規定の適用はない。なぜなら、第一に債務不履行の損害賠償は、履行利益の賠償で、瑕疵担保責任の場合は、信頼利益の賠償が問題となるのみであるから、同一に規定しているとは考えられないこと、第二に、右規定には、「本件契約に違背したときは」と規定しており、「違約」金という名称はもともと債務不履行の場合に支払う金銭であるから、債務不履行の場合であることを明かにしていること、第三に瑕疵担保の場合なら催告はいらないはずなので、右規定が「催告の上本件契約を解除することができる」と規定していること、以上から瑕疵担保の場合に適用がないことは明白だからである。
３ 同５の事実は争う。
４ 同６は争う。
（反訴）
一 反訴請求原因
本訴請求原因２の事実と同一である。
よって、被告は、原告らに対し、本件建物の引渡を受けるのと引換に各自売買代金残金二七〇〇万円の支払を求める。
二 請求原因に対する認否
反訴請求原因事実は認める。
三 抗弁
本訴請求原因事実４及び５と同一である。
四 抗弁に対する認否
本訴請求原因に対する認否２、３と同一である。
第三 証拠<省略>
理由
一 本訴事件について判断する。
１ 請求原因１から３までの事実は当事者間に争いがない。
２ 同４の事実について判断する。
被告代表者の当時の妻亡美佐子が、昭和五七年一〇月一四日本件建物で縊首自殺したことは、当事者間に争いがない。前記争いのない事実（請求原因１から３までの事実を含む。）、<証拠>によれば、以下の事実が認められる。
本件建物は、被告代表者が昭和五七年九月ころから、当時の妻亡美佐子、長男智大、次男勝啓の家族四人で入居した。本件建物は、昭和五七年一〇月完成し、被告代表者とその家族が入居したころは、まだ全部の世帯が入居しているわけではなかった。被告代表者の妻であった亡美佐子は、入居してまもなくの一〇月一四日本件建物のベランダで縊首自殺した。その理由は、被告代表者によれば、引越後の苦労と身体障害者であった長男の訓練の成果が思ったほど上がらなかったことに悩んでいたためであるということである。
その後、被告代表者は、昭和五九年五月再婚し、そのころから、二人の子供と新しい妻南とともに本件建物で家庭生活を送っていた。
被告代表者は、本件建物の売却を考え、昭和六二年ころ日鋼産業（以下「日鋼産業」という。）株式会社との間で専任媒介契約を締結した。希望値は買値とほぼ同じ二六一〇万円であった。この値段は、当時にしては格安であった。このときは、結局買い手がつかず、三カ月の専任媒介の期限が切れた。なお、被告代表者はこのときも、本件建物で自殺者が出たことを告げていないが、日鋼産業は、従前の本件建物との関係でこの事実を事前に知っており、右は、被告代表者も承知していた。
被告代表者は、昭和六三年九月二〇日住友不動産販売との間で本件建物の媒介契約を締結した。希望値は、三三八〇万円であった。その際、被告代表者は、住友不動産販売の担当者に本件建物で自殺者が出たことを話してはいないが、その理由は担当者に聞かれなかったからというものであり、聞かれたら話しただろうということであった。
原告らは、昭和五二年に結婚し、平成元年七月現在小学生（五年生と三年生）の二人の子がいる。原告らは、以前から居住のため自己所有の家がほしいと思っていたところ、昭和六三年一〇月住友不動産販売のチラシで本件建物が売りに出されていることを知り、価格等を交渉したうえ、同月二八日本件契約を締結した。その際、原告鈴木三男（以下「原告三男」という。）は、住友不動産販売との間で、一般媒介契約を締結し、仲介手数料の二分の一の額である五一万円を支払った。本件契約締結以前、本件建物で自殺者が出たことはまったく話題にならなかった。なお、このころ、被告も住友不動産販売に対し、仲介手数料の二分の一の額である五一万円を支払った。
原告三男は、右契約後の同年一一月一日本件建物の付近に居住している義兄の武田武男（以下「武田」という。）に対し、右契約のことを話したところ、武田は、本件建物が含まれているマンション内で縊首自殺があった旨告げ、どの場所で自殺があったのか確認するとのことであった。その後、武田から架電があり、本件建物内がその場所であるということだったので、原告三男は、びっくりして手足がガタガタした。
原告三男は、確認のため住友不動産販売の担当者である榎本忠（以下「榎本」という。）に対し、架電して事実関係を確認したところ、榎本は、自殺の事実を知らなかったため、それが事実ならば、手付金は返すし、本件契約は解約しなければと言い、事実を確認させてほしい旨告げた。
その二、三日後、住友不動産販売の横浜営業センター所長と榎本が原告ら宅を訪れ、原告三男及び武田に対し、被告代表者は、事実関係は認めたが、減額、解約はとんでもない、手付金を放棄すれば解約できる等といっている旨告げた。武田は、住友不動産販売の所長らに責任をとるように求めたが、住友不動産販売からは、具体的な案はでなかった。原告三男は、気が弱い性格で妻の原告鈴木富代子（以下「原告富代子」という。）ともどもその処理に苦慮した。
その後、原告らは、原告ら代理人弁護士に委任し、被告と交渉するべく、同年一一月二五日内容証明を送付したが、被告は、被告代理人を通して、同月二九日本件契約の解除原因はない、期日までに残代金の支払がないときは、違約金の支払を求める、更に、解除したいのであれば、手付金五〇〇万円を放棄すれば良い等と記載された内容証明を送付した。
原告らと住友不動産販売との間においては、昭和六三年一二月二六日媒介契約を合意解除し（合意解除の際の当事者は、原告富代子も加わっている。）、支払ずみの五一万円の払戻を受け、それ以外債権債務関係はないということで話がついた。
被告代表者は、同年一月本件建物を出て、新築した一戸建に転居し、本件建物は、被告の事務所として使用している。
原告らは、平成元年二月一一日本訴を提起した。
被告と住友不動産販売との間においては、住友不動産販売の申入れにより、平成元年三月六日媒介契約を合意解除し、支払ずみの五一万円の払戻を受け、それ以外債権債務関係はないということで話がついた。
原告三男は、本件建物の購入のため、支払期間二五年のローンを組み、家族四人で永住するつもりであったため、子供の耳に自殺の話が入ったらと思ってぞっとしたと言っており、現在も自殺者が何年前にでても居住したくないと考えている。
以上の事実が認められ、被告代表者本人尋問の結果中、右認定に反する部分は措信できず、他に右認定に反する証拠はない。
３ ところで、売買の目的物に瑕疵があるというのは、その物が通常保有する性質を欠いていることをいうのであって、右目的物が建物である場合、建物として通常有すべき設備を有しない等の物理物欠陥としての瑕疵のほか、建物は、継続的に生活する場であるから、建物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景等に原因する心理的欠陥も瑕疵と解することができる。
ところで、売買における売主の瑕疵担保責任は、売買が有償契約であることを根拠として、物の交換価値ないし利用価値の対価として支払われる代金額との等価性を維持し、当事者間の衡平をはかることにあるから、右制度の趣旨からみると、前記事由をもって解除をしうる瑕疵であるというためには、単に買主において右事由の存する建物の居住を好まないだけでは足らず、それが通常一般人において、買主の立場におかれた場合、右事由があれば、住み心地の良さを欠き、居住の用に適さないと感ずることに合理性があると判断される程度にいたったものであることを必要とすると解すべきである。
右の観点からみると、原告らは、小学生の子供二名との四人家族で、永続的な居住の用に供するために本件建物を購入したものであって、右の場合、本件建物に買受の六年前に縊首自殺があり、しかも、その後もその家族が居住しているものであり、本件建物を、他のこれらの類歴のない建物と同様に買い受けるということは通常考えられないことであり、右居住目的からみて、通常人においては、右自殺の事情を知ったうえで買い受けたのであればともかく、子供も含めた家族で永続的な居住の用に供することははなはだ妥当性を欠くことは明らかであり、また、右は、損害賠償をすれば、まかなえるというものでもないということができる。
被告は、本件建物は、中古マンションであるから、死者が出た歴史を持つマンションかもしれないことは買主の方で当然予想できる事柄である旨主張するが、単なる死亡ではなく、縊首自殺であるから、この主張は失当である。さらに、本件建物は、大都市にありマンションであるから、人の出入りが激しく隣人に関心がないのが通常である旨主張するが、この問題は、マンションの他の部屋の問題ではなく、本件建物の問題であり、しかも、本件建物においては、自殺者の出た家族が居住しているのであるから、この主張も失当である。また、自殺後六年三ヶ月という時の経過は重視されるべきである旨主張するが、右期間は、さほど長期であるということはできない。いずれにしても、右についての被告の主張は失当である。
以上によれば、本件契約は、瑕疵担保による解除原因があるものというべきである。
４ 同５の事実、すなわち、原告らは、平成元年二月二〇日送達の本訴状で本件契約解除の意思表示をしたことは、記録上明かである。
そうすると、本件契約は、同日解除されたというべきである。
５ 右によれば、被告は、原告らに対し、手付金返還義務があるものであるが、右のほか違約金支払義務があるか否かにつき判断する。
前記のように、本件契約は、違約金は売買代金額の二〇パーセントとする旨規定されていることは当事者間に争いがない。敷衍すると、前掲甲三号証の二（本件契約書）一〇条は、「売主又は買主が本件契約に違背したときは、各々その違背した相手方に対して催告の上本契約を解除することができる。前項の場合、違背により本件契約を解除されたものはその相手方に対し違約金として売買代金の二○パーセント相当額を支払わなければならない。」と記載されている。右文言からみると、契約当事者の債務不履行の場合、履行利益の賠償をすべきであるといわれているが、その損害額の立証が困難であったり、それによって紛争が拡大し、複雑化することを防止するため、予め損害賠償額を予定をしたものということができる。
ところで、瑕疵担保責任においては、通常は、信頼利益の賠償で足りるといわれているが、本件の場合、前記瑕疵については、被告が、これを知りながら原告らに告げていないのであるから、右の場合の瑕疵担保責任の賠償の範囲は、告知すべき事実を告げていないので、債務不履行の場合と同様に履行利益の賠償であるということができる。右違約金条項の目的が前記のようなものであるから、本件のように履行利益を賠償すべき場合にも適用があると解すべきである。なお、前記違約金条項においては、「催告の上本件契約を解除することができる。」と規定されているが、催告の必要性は、通常の解除の場合を想定して表現されているにすぎず、前記判断に消長をきたすものではない。
６ 以上によれば、被告は、原告らに対し、五〇〇万円の手付金返還義務及び売買代金の二〇パーセントに当たる六四〇万円の損害賠償義務合計一一四〇万円の支払義務があるというべきである。したがって、原告らは、被告に対し、請求の趣旨のとおり各五七〇万円（合計一一四〇万円）の債権を有するものである。
二 被告の反訴請求について判断するに、被告の主張は、本件契約の売買残代金を請求するものであるところ、前記のように本件契約は、前記のように解除されたものであるから、被告の反訴請求は、その余の点を判断するまでもなく理由がない。
三 以上の事実によれば、原告らの本訴請求は、すべて理由があるからいずれも認容し、被告の反訴請求は、理由がないからいずれも棄却することとし、訴訟費用については、民事訴訟法八九条、九二条、仮執行宣言については同法一九六条を適用して、主文のとおり判決する。
（裁判官 宮川博史）